El problema inmobiliario ante la cruda realidad: mucha gente en poco espacio

Cuando los políticos se ponen las pilas es que ya es tarde. El patrón se sigue con rigurosa puntualidad: se acumula un problema, el problema estalla y aparecen las soluciones políticas. La característica fundamental de estas soluciones es que son faraónicas, de unas dimensiones proporcionales al interés electoral que suscita el problema en cuestión.

El caso de la vivienda es paradigmático. Más todavía en el caso del PSOE y del PSC, que tienen que apagar varios fuegos políticos. Al PSOE le ha explotado la corrupción en la cara y el PSC tiene que justificar que va a enderezar a la Cataluña postprocesista.

¿Quién da más?

En el último debate de política general, Salvador Illa anunció una inversión de 4.400 millones de euros para la creación de 50.000 viviendas. Además, dijo Illa, los trámites burocráticos se reducirán a la mitad y se pondrá mucho suelo público a disposición de este problema. El mensaje, pues, es evidente: después de una década perdiendo el tiempo, la Generalitat se pone en marcha.

A falta de que se acabe la legislatura, lo que es cierto es que no es la primera vez que se anuncia la creación masiva de vivienda. En el debate, por ejemplo, le recordaron a Illa que José Montilla prometió exactamente lo mismo en su día. El líder del PPC, Alejandro Fernández, no se fue tan lejos y dijo que esta promesa también la hizo Pere Aragonès.

Por su lado, Pedro Sánchez necesita cualquier cosa para taponar el géiser de corrupción que tiene ahora en la Moncloa. Para ello, ha aprovechado la manifestación (totalmente politizada) de este fin de semana en Madrid con motivo de la vivienda. Ayer mismo, Sánchez anunció (en Barcelona, con Illa) una inversión de 200 millones de euros para jóvenes en bonos de alquiler.

Todas estas soluciones son muy del gusto del relato político. Es decir, anunciar inversiones millonarias, ajustes burocráticos (cuando es tarde) y vivienda pública. De paso, no falta el señalamiento ideológico, que puede ir desde BlackRock hasta el alquiler turístico y pasando los grandes tenedores. Pero, eso sí, nunca los pensionistas.

Mucha gente en poco sitio

Pero si en algo están de acuerdo diferentes analistas es que i) hay un desajuste con la demanda y ii) se ha acumulado demasiada falta de oferta. “El diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanza unas 375.000 unidades”. Así se expresaba el Director de Economía y Estadística del Banco de España, Ángel Gavilán.

Como ya se dijo en E-Notícies, el problema inmobiliario es más bien el resultado de la demografía y del modelo económico. Es decir, el empleo se acumula en algunos lugares y la creación de nuevos hogares está disparada. Y las proyecciones tanto del INE como del BdE señalan que la creación de nuevos hogares no va a parar.

Esto lleva a un ritmo de demanda insostenible tanto para la oferta como para la posibilidad de satisfacer esa oferta, es decir, de construir. Es aquí cuando nos encontramos con la otra cara del problema: que desde 2008 las trabas para construir son enormes. Desde trámites burocráticos absurdos hasta enormes controles de crédito bancario para evitar nuevas burbujas

Por esto, desde la crisis del 2008 la financiación a las promotoras se ha reducido un 80%. En consecuencia, tenemos que en los años noventa se construían literalmente el triple de viviendas que ahora, según los datos del Observatorio de Vivienda y Suelo.

A todo esto se le añaden factores que, aunque secundarios en el cómputo global, también retiran oferta del mercado. Hablamos, por ejemplo, del alquiler turístico y de las viviendas vacías, que se pueden considerar el resultado de malas políticas intervencionistas. Como se explicó en E-Notícies, después de la aprobación de la ley de alquileres hubo un desplazamiento de la oferta del alquiler residencia a alquiler temporal del 60%.

El motivo para este desplazamiento es tan simple como que los propietarios querían sortear la regulación y mantener los rendimientos de la inversión. Y si ahora se interviene el mercado del alquiler temporal, entonces los propietarios huirán al alquiler de habitaciones. Y así sucesivamente hasta que se destruye el mercado inmobiliario por culpa de no acudir a la raíz del problema.