La otra cara del problema inmobiliario: demografía y regulación

Por lo general, los políticos no tienden a la sinceridad descarnada. Menos aún en regímenes como el nuestro, en el que los partidos son al mismo tiempo núcleos mediáticos y núcleos de poder. Y el algodón no engaña.

Cuando un problema social es verdaderamente relevante, los partidos buscan transmitir una sensación de omnipotencia. Solo hace falta que se apliquen nuestras medidas, dicen, que casualmente son opuestas a las medidas de los otros partidos. En ocasiones, esto se convierte en hipocresía, como le ocurre ahora a la izquierda, que parece que no ha gobernado nunca.

Y si un problema social es verdaderamente relevante, ese es el problema inmobiliario. Con motivo de la traición de Junts a Sumar, que votó en contra de regular el mercado inmobiliario, ahora hay mucho ruido sobre el tema. Como es habitual cuando se trata de un problema complejo, todos encuentran su parcela de convencimiento.

La derecha señala al exceso de regulación y a la inseguridad jurídica, que retiran la oferta del mercado. La izquierda, en cambio, insiste en que hace falta más regulación. De paso, azuzan la polarización y hablan de fondos buitre, del servilismo hacia los “ricos” e incluso de salud mental.

Pero el Banco de España dice otra cosa. “La magnitud del problema diagnosticado hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda”. Así se expresaba el BdE en el capítulo 4 del informe económico del año 2023.

Gente, gente y gente

De alguna u otra manera, todos están de acuerdo en que hace falta oferta. Incluso los partidos progresistas lo admiten cuando hablan de que hace falta más vivienda pública. La diferencia con la derecha está en que esta última confía en la agilidad del mercado para ajustar la oferta.

Pero lo cierto es que la oferta es indisociable de la demanda, por eso hablamos de la “ley de la oferta y la demanda”. Y la falta de oferta es, en efecto, la manifestación del problema, pero no su origen. Cabe la posibilidad de que el problema esté en un exceso de demanda, derivado de unas ciertas dinámicas demográficas y económicas.

En esencia, nos referimos a la concentración poblacional en determinados lugares. ¿Pero por qué esta concentración demográfica ocurre en ciertos lugares?. El motivo de fondo es la terciarización de la economía, es decir, el protagonismo absoluto del sector servicios.

A diferencia de la industria, el sector servicios no parece distribuir la población de manera homogénea. Por el contrario, la concentra en las grandes ciudades (banca, finanzas, consultoras, etc.) y en sitios bendecidos con el don del turismo. Después hay lugares que, como Barcelona, son una combinación de ambos.

Un refuerzo empírico de esta hipótesis está en la distribución de viviendas vacías. Porque no hay que olvidar el famoso número de los tres millones de viviendas vacías. ¿Si falta oferta inmobiliaria en España por qué hay tres millones de casas libres?

Ni el relato de la izquierda, ni el de la derecha, pueden responder a esto, pero sí la distribución geográfica. Y es que gran parte de esta oferta fantasma está en lugares que no acumulan población. Según el BdE, el 45% de las viviendas vacías está en municipios de menos de 10.000 habitantes. 

Siguiendo con el BdE, este organismo constata que “existe una fuerte correlación positiva entre el crecimiento de la población y el avance de los precios de compra y de alquiler desde el inicio de la recuperación económica en 2014 hasta 2022”. Así mismo, “el crecimiento demográfico experimentado desde 2016 es un factor fundamental para explicar el aumento de la demanda de vivienda residencial tanto en régimen de alquiler como de propiedad”.

La varita mágica de la vivienda pública

Ante esto, la solución de realismo mágico que encuentra la política es la construcción de vivienda pública. Pero esta solución - desatendida durante años - se enfrenta a un problema bastante prosaico: que las casas se tienen que construir. Dejando ahora de lado otros problemas como el de la mano de la obra, el ritmo (material) de construcción no puede seguir al ritmo demográfico.

“El diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanza unas 375.000 unidades”. Palabras del Director General de Economía y Estadística del BdE, Ángel Gavilán. Y para acabar de rematar, el BdE señala que las previsiones apuntan a “una significativa creación neta de hogares en los próximos años que continuará impulsando la demanda de vivienda”.

Paralelo a esto, no hay que olvidar otro factor que, aunque cultural, tiene su traducción económica. Cuanto más gente vive sola y sin formar una familia, más aumenta la demanda inmobiliaria. A efectos económicos, un solo demandante de vivienda contabiliza como demanda.

Y un poco de intervencionismo para acabar de empeorar la situación

Con este panorama, lo máximo que consigue la regulación inmobiliaria es agravar un poco más el problema. Porque la regulación siempre va detrás del mercado, y si el mercado inmobiliario mantiene sus dinámicas, encontrará maneras de sortear la regulación. En el mejor de los casos, la regulación sirve para hacer más ricos a los ricos, como dijo el informe de ESADE sobre el experimento catalán de 2020.

Ahora, por ejemplo, se habla mucho de la regulación del alquiler temporal y de habitaciones. Pero muchos parecen olvidar que, después de la aprobación de la ley original de alquileres, el Idealista explicó que se había disparado en un 60% el alquiler temporal. Es decir, que si la oferta sortea la regulación es porque la demanda se mantiene y todavía hay margen para la rentabilidad.

Y esto se aplica a la regulación del alquiler de habitaciones o de cuartos de las escobas. Si el intervencionismo insiste en cerrarle todos los caminos al mercado, lo acaba por destruir. Ya dicen los economistas que la mejor manera de destruir una ciudad es bombardearla o limitar el precio de los alquileres.

Finalmente, cuando se habla de regulación, se piensa solo en regulación inmobiliaria, pero la regulación financiera también afecta de lleno al mercado inmobiliario. Y más todavía en la España posterior a la crisis del 2008. Como explicaba Vicente Nievas en una indispensable pieza en El Economista, desde la crisis la financiación a las promotoras se ha reducido en un 80%.

Este periodista económico señala que “la situación es inédita porque nunca antes en la historia reciente ha coincidido un crecimiento de los hogares tan grande con una producción de vivienda tan baja”. Como dice la Biblia, el que tengas oídos, que oiga.