Alquilar: bienvenidos al campo de batalla

El mercado del alquiler en España está más caro que en la burbuja del 2008. Bastante más caro de hecho. A excepción de Aragón y Castilla-La Mancha, todas las comunidades autónomas superan holgadamente sus propios récords con subidas del 30%, 40% y hasta el 60%. Hay casos como el de Baleares o Barcelona que rozan con lo inverosímil.

Como hemos explicado en alguna ocasión, la reciente ley de alquileres ha dado el centro de la diana: la oferta. Pero lo ha hecho presumiblemente para mal, o sea, para retirar aún más oferta. Nos proponemos ahora hacer una radiografía de la situación del alquiler en España. Algo equivalente a hacer la radiografía de una ausencia: la ausencia de pisos.

Bombardear el desierto

Todo el mundo conoce la teoría: el precio está determinado por la relación entre la oferta y la demanda. Y si algo es evidente es que la oferta de alquiler en España es mínima. Según el último informe del mercado residencial que hace Idealista, el stock de alquiler de vivienda sobre el total construido es del 0,61%. Y en este sentido el 2024 ha empezado como ya advirtieron los críticos de la ley de vivienda: ha reducido aún más la oferta.

No es ahora el momento de extenderse sobre este punto, pero la ley ha reducido la oferta porque, al poner más trabas a los propietarios, estos deciden no sacarla al mercado. Porque la ley de vivienda podrá limitar el precio de los alquileres, pero no podrá obligar a los propietarios a alquilar. O sea, que si la ley no se ajusta a la realidad del mercado, los propietarios simplemente no ofertarán sus viviendas porque entienden que es un riesgo.

La prueba está en que, al poco de aprobarse la ley, hubo una traspaso masivo de vivienda del alquiler residencia al alquiler temporal. El motivo es que la ley tenía al alquiler temporal como una excepción. Y como señaló avispadamente el periodista económico José García Domínguez, es que el PSOE tiene muchos votantes ‘boomers’ que disfrutan de las rentas de los alquileres vacacionales.

Barcelona, la ciudad más cara para alquilar

Sigamos centrando el balón. En otro de sus análisis, el Idealista señala que el 65% de la oferta actual de pisos de alquiler de dos habitaciones tiene un precio que supera el umbral de lo razonable. Se basan en el tamaño que contempla el INE para definir a las unidades familiares, en las que un piso de dos habitaciones es lo mínimo. En lugares como Málaga o Palma de Mallorca solo un 6% de esta clase de pisos son económicamente aptos para una familia con ingresos medios.

Por su parte, Barcelona tiene el dudoso honor de ser la ciudad española con el peor mercado del alquiler con 17,76 euros por metro cuadrado. La capital catalana tiene un precio medio para una vivienda de dos habitaciones de 589 euros más caro que el alquiler razonable. “Barcelona lidera la tasa de esfuerzo para alquilar una vivienda de dos dormitorios”, dice el Idealista. Con este panorama, una familia barcelonesa tiene que destinar un 44% de sus ahorros a pagar el alquiler.

Por otro lado, el informe del Idealista permite cuantificar la demanda de alquiler por parte de los extranjeros. Para toda España, “el porcentaje de demanda extranjera en diciembre fue del 13,9%, la cifra más alta de los últimos cuatro años”. En la provincia de Barcelona, es del 15,8%. En algunos barrios como la Dreta de l’Eixample, los datos del Ayuntamiento de Barcelona señalan que casi el 70% de las camas son turísticas.

“En el mercado del alquiler, el precio registra una variación interanual del 10,8% y un crecimiento del 1,7% con respecto al mes anterior”. O sea, a razón de un año el precio del alquiler ha subido un 11%. Esto es lo que permite entender que el mercado del arrendamiento inmobiliario ya está más alto que en la época del boom.

El boom no da la talla

María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, declaró hace unos pocos meses que “El arrendamiento vive una situación alarmante de crisis de precios, hay algunas comunidades que se encuentran un 30%, 40% un 60% por encima del precio mostrado durante la burbuja de 2007 y la tendencia sigue siendo alcista”. La explicación que da a esta situación es la compartida entre los expertos: “el descenso de la oferta y la disponibilidad de stock en renta”.

Según los datos de este otro portal inmobiliario, solo Aragón y Castilla-La Mancha mantienen un precio medio del alquiler por debajo de la época del boom inmobiliario ¿La conclusión? "Nunca habíamos detectado un ritmo de encarecimiento tan significativo", dice Mato. Es decir, aunque pueda no ser una burbuja en el sentido clásico del término (un exceso especulativo de demanda), el caso es que el mercado del alquiler está más inflado que nunca.

Y aunque el dato sea relativo a la compraventa, según FUNCAS el 60% de la compra de viviendas es al contado. Lo cual es un claro signo de que, más que otra cosa, la vivienda es un bien de inversión. Por todo ello, a menos que haya un drástico aumento de la oferta (o una drástica  reducción de la demanda), la situación no parece tener salida. Una crisis monetaria que diera al traste con esta neurosis de darle circulación a la liquidez artificial de los bancos centrales podría ser una dolorosa solución.