La ley de alquiler terminará lo que empezó la ley catalana de 2020: reducir la oferta

La aplicación de la ley estatal de alquileres se acerca y el Govern de ERC tiene prisa. Ayer, sabíamos que la Generalitat había protestado ante el Ministerio de Vivienda por un retraso de dos días en la publicación de los índices de precios del alquiler. El motivo de la urgencia es que la ley otorga la competencia de declarar zonas tensionadas a las comunidades autónomas.

Anécdotas al margen, lo importante es que se acerca el momento de declarar estas zonas tensionadas y reducir aún más la oferta inmobiliaria. En estas zonas se aplicarán dos medidas de contención de precios. La primera: los nuevos contratos no podrán superar el precio del último contrato vigente durante los últimos cinco años. La segunda: cuando se trate de un gran tenedor - propietario de 5 o más inmuebles en zona urbana-,  el precio de alquiler no podrá superar el índice de referencia establecido por la ley.

El Govern espera declarar a 140 municipios de Cataluña como zonas tensionadas. Algo que abarcará a 6,2 millones de catalanes, un 80,6% de la población. Para Cataluña, pero, la ley estatal de alquileres es un bombardeo sobre un bombardeo. Como en otros ámbitos, con la regulación de los alquileres Cataluña fue pionera y no para bien.

La ley catalana de 2020

En 2020, la Generalitat aprobó una ley de alquileres que, como era de esperar, eliminó oferta del mercado. La ley solo se aplicó un año y medio porque el Tribunal Constitucional consideró que Cataluña no tenía competencias para regular los precios del alquiler. Aunque solo se aplicara ese tiempo y tuviera una pandemia por en medio, fue tiempo suficiente para que sus efectos negativos se dejaran notar.

En un informe titulado ‘Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña’, ESADE recogió los principales efectos de la ley catalana de alquileres. Según el informe, se consiguió reducir el precio de los alquileres, sí, pero solo en un 5% y en las viviendas más caras.

“La Ley que limitó los alquileres en Cataluña solo redujo el precio del alquiler en las viviendas más caras, y de hecho produjo una subida a las más baratas: benefició principalmente a los hogares con mayor poder adquisitivo y pudo haber perjudicado a los de menor capacidad”, señalan los autores. La conclusión del informe es clara: “La norma actuaría aquí en sentido contrario al buscado”.

Reducción de la oferta

Por otro lado, el informe apunta a algo que los economistas señalan habitualmente: que la limitación de los precios conduce a que sean otros factores no-monetarios los que asignan la oferta escasa. O sea, el mercado negro. Es altamente probable que, una vez aplicada la ley, se haga habitual el pago de parte del alquiler en negro. En este sentido, sobre los precios máximos decretados por ley el informe habla de “alto grado de incumplimiento” y de que “esto es consistente con la evidencia en otras ciudades de creación de mercados paralelos negros para alquiler a efectos de sortear regulaciones”.

Así mismo, la oferta del alquiler de mayor calidad se redujo en un 10%. El efecto que esto tiene es el de trasladar esa oferta de alquiler hacia el mercado de compraventa, algo que perjudica a los más vulnerables. Por otra parte, el informe apunta a que la reducción de la oferta de mayor calidad empuja a la baja la calidad general del mercado, que se queda con las peores viviendas, es decir, con las que no ven su rentabilidad afectada por el tope de los precios. De hecho, la reducción de oferta hace que estas viviendas de peor calidad tiendan a pegarse al techo establecido por la ley.

Vivienda pública

Hay que tener presente que el concepto de “zona tensionada” es un artificio jurídico que sirve para vehicular los objetivos de la ley. Por lo demás, la lógica económica subyacente se mantiene intacta: si no hay oferta y continúa la demanda, el precio subirá. Aunque tampoco hay que olvidar que el problema de los alquileres disparados se da sobre todo en ciertos lugares. Algo que obedece al efecto succión que hacen determinados lugares. Entre ellos, Barcelona, que tiene el alquiler más caro de España según el Idealista.

Como ocurre con los okupas, las leyes de vivienda como esta sirven ‘de facto’ para trasladar a los propietarios las funciones del Estado. En lo que están de acuerdo multitud de expertos en el sector es que la principal solución - solución real - que puede aportar el Estado es el aumento de la oferta a través de vivienda pública.

Sobre vivienda pública, hace menos de un año, antes de las elecciones autonómicas y generales, Sánchez prometió 50.000 viviendas de la Sareb. Pero esta promesa se revela enteramente electoralista. El motivo es que esas viviendas son las que la Sareb no ha conseguido vender desde la época del rescate a los bancos. Además, estas 50.000 viviendas no están en su mayoría en zonas tensionadas por tratarse de antiguas segundas y terceras residencias. En Cataluña, por ejemplo, hay 13.500 viviendas de la Sareb, de las cuales solo 767 unidades están en Barcelona, o sea, el 5,7%.