El intervencionismo le pasa factura a Cataluña: cae en un 50% la oferta de alquiler

Por lo menos desde inicios del año pasado que en E-Notícies se informaba de que el intervencionismo inmobiliario no solo no era conveniente, sino contraproducente. Y es que, si en algo están de acuerdo los economistas, es en que la regulación inmobiliaria no funciona. Además, en Cataluña no hay excusa porque ya existían análisis serios - publicados por ESADE - sobre el fracaso de la ley autonómica del año 2021.

Ahora, con el suficiente tiempo para ver el resultado de la aplicación de la ley estatal, los datos confirman lo que siempre fue evidente. El intervencionismo en un contexto de sobredemanda (o sea, concentración poblacional vía inmigración) devora la oferta. En esta ocasión, la fuente es un informe de la Universidad de las Hespérides, que lleva por título El mercado del alquiler está roto en España, y que firma Daniel Fernández Méndez:

La no-sorpresa

Según el informe, desde 2019 ha habido una caída del 30% de la oferta de alquiler en toda España. Si se analiza por comunidades, Cataluña vuelve a tener el dudoso honor de ser la peor. Mientras que en Madrid la caída ha sido del 20%, en Cataluña asistimos a una enorme caída del 50%. En tan solo cinco años Cataluña se ha cargado la mitad de su parque inmobiliario de alquiler.

“Ante la escasez de oferta de vivienda en alquiler, y como es natural, los precios del alquiler se han disparado”, señala el informe. Esto explica que Barcelona tenga el alquiler más caro de España. Aunque más interesante es lo que también se viene adelantando en E-Notícies: la huida de la oferta a parcelas no-reguladas.

¿Qué quiere decir esto? Pues algo tan sencillo como que los propietarios han ido moviendo la oferta entre diferentes categorías de alquiler para sortear la regulación. Primero fue el alquiler temporal y después el alquiler de habitaciones. Como era máximamente previsible, este flujo de oferta ha ido disparando los precios en cada parcela. Y de aquí que el precio medio de una habitación en Barcelona sea de 620 euros.

Otro de los indicadores de que un mercado (cualquier mercado) soporta demasiada presión regulatoria es la existencia de dinámicas informales. O sea, mercado negro. En Cataluña ya lo hemos empezado a ver: nóminas falsas, vidas laborales inventadas y personas que cobran por hacer todos estos documentos.

Por otro lado, el discurso de que la culpa la tienen los “grandes teneros” o los “pisos turísticos” es sencillamente insostenible. Y el motivo es que no tienen el suficiente control de la oferta (lo que se conoce como “poder de mercado”) para adulterar el precio. Sobre los pisos turísticos, por ejemplo, el informe se despacha con meridiana claridad.

“En Barcelona, las restricciones al mercado de vivienda turística de los últimos años han tenido una efectividad nula para luchar contra la escalada de precios”. Y si acudimos a Canaria, región con más pisos turísticos, el resultado es el mismo. “En Canarias, la Comunidad Autónoma con mayor cantidad de vivienda turística, la relación entre crecimiento de vivienda vacacional y crecimiento de precios de la vivienda a nivel municipio es prácticamente nula”.

¿Y qué va a pasar?

Nada, no va a pasar nada. Mientras se siga acumulando población y no haya un aumentado vertiginoso de la oferta los precios no bajarán. Y la desproporción entre oferta y demanda es tan grande que la vivienda social llega tarde. En general, cualquier salida que implique un aumento de la oferta llega tarde.

El registro autonómico cifra en casi 93.000 las solicitudes de vivienda social. Para satisfacer solamente el registro habría que construir casi 21.000 viviendas anuales hasta 2037. Actualmente se construyen poco menos de 1.200 al año. Por no hablar de la limitación del suelo. En Barcelona, por ejemplo, hay una carencia de suelo equivalente a 186.000 viviendas.

Mientras tanto, la concentración poblacional no solo no se detiene, sino que aumenta. En 2023, llegaron 110.268 personas nuevas, y en 2024 96.309. Si anualizamos la ratio, Cataluña gana del orden de 100.000 habitantes al año. Si la construcción de oferta tuviera que satisfacer (también) estos flujos, estaríamos ante un mercado inmobiliario de proporciones descomunales.