¿Puedes vender una casa heredada aunque el resto de herederos no estén de acuerdo?

El reparto de una herencia suele ser motivo de conflicto, en ocasiones, entre los distintos legatarios. Resulta complicado contentar a las distintas partes, y más cuando se trata de bienes inmuebles. Los planes de un heredero con dicha propiedad pueden variar mucho respecto a los de otro.

El principal problema se produce cuando hay un interés por desprenderse del inmueble y uno de ellos muestra su rechazo. En ese caso, existen tres posibles soluciones, aunque lo conveniente sería alcanzar un acuerdo entre todas las partes. Así podrían conseguir que la venta fuera más satisfactoria desde el punto de vista económico.

Opciones que existen cuando un heredero no quiere vender

Cuando un heredero no tenga previsto aceptar la venta que sí aprueban los otros, se le pueden plantear distintas alternativas.

Extinción de condominio

Por medio de la extinción de condominio, el legatario que no desea vender la vivienda se quedará con ella y compensará al resto de copropietarios. Se puede comparar esta operación con una compraventa, aunque las condiciones fiscales serán distintas y menos gravosas.

Esta opción se contempla como una de las más ventajosas, aunque puede complicarse el trámite cuando la casa heredada tenga una hipoteca. De ser así, los herederos que cedan su parte de la vivienda dejarán de aparecer como propietarios en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, todavía se mantendrán como titulares del préstamo hipotecario.

Para desatascar esta gestión, lo adecuado es que el heredero dispuesto a hacerse con el inmueble pacte una novación con el banco. Y así pase a ser el único titular de la hipoteca. Sin embargo, le exigirán una solvencia económica y unas garantías, además de posibles imposiciones en las condiciones.

Venta de proindiviso

Otra solución que se plantea es la venta de proindiviso. En este caso, los herederos dispuestos a vender pueden traspasar el porcentaje que les pertenece de la vivienda a una empresa. Se trata de un procedimiento legal, aunque sí que cuenta con una serie de inconvenientes.

Pueden surgir conflictos entre los legatarios al tener que compartir la titularidad del inmueble con un desconocido. Además, las compañías que adquieren proindivisos suelen pagar mucho menos que el valor de mercado de las casas. 

Hay que decir que existe la posibilidad de que una empresa haga una oferta a un heredero por la parte que tiene de la vivienda. Los otros propietarios cuentan con derecho de tanteo para hacerse con ese porcentaje que pertenece al primero.

Recurrir a la justicia

La última medida que se plantea cuando un heredero no quiere desprenderse de la propiedad pasa por recurrir a los tribunales. Se interpondrá una demanda de división de la cosa común, que en la mayoría de las ocasiones se arreglará con la venta de la casa por medio de una subasta pública. Los beneficios que se saquen se repartirán entre los distintos propietarios.

Pero tampoco conviene llegar hasta este punto, ya que existen bastantes inconvenientes. El proceso puede alargarse demasiado y el precio de venta del inmueble es por lo general un 30% más bajo de lo que marca el mercado.

Cualquier proceso judicial implica un desgaste en el seno de una familia. De ahí que se recomiende llegar a un acuerdo entre las distintas partes para adoptar la decisión que beneficie a todos por igual.

Incluso para evitar la vía judicial sería conveniente ponerse en manos de un mediador profesional. El heredero dispuesto a desprenderse del inmueble tendrá que formular una solicitud de conciliación invitando al resto de legatarios. De no llegar a un entendimiento, habría que continuar con la vía judicial.