Se dificulta el acceso a la vivienda en España con un mercado inmobiliario en crisis

El problema de la vivienda es, sin lugar a dudas, uno de los más acuciantes en los tiempos que corren, habiendo permeado este en todas las capas sociales de la población española. Para analizarlo, es conveniente prestar atención a los distintos factores que han podido contribuir a dificultar el acceso a la vivienda en nuestro país.

El derecho a la vivienda está reconocido en el artículo 47 de la Constitución, el cual establece que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y donde se encomienda a los poderes públicos a promover las condiciones y normas necesarias para hacer efectivo este derecho.

Actualmente, es evidente que la situación del mercado de la vivienda no es buena, sino todo lo contrario. Ante la menguante oferta de viviendas en el mercado y unos precios que siguen al alza, muchas personas se ven obligadas a recurrir a la vivienda compartida para poder hacer frente a los todos los gastos. Según un estudio de Idealista, en agosto de 2023 se registró un incremento interanual del 34% en la demanda de viviendas compartidas y, por si fuera poco, las previsiones apuntan a que crecerá en torno a un 20% en 2024.

Para explicar el empeoramiento progresivo del acceso a la vivienda, debemos atender a distintos indicadores. El salario medio en España creció en 2023 un 5,4% anual (más que en los años anteriores) y se situó en los 1.920 euros mensuales, según Adecco; mientras que el precio de la vivienda en venta y en alquiler ha sufrido una variación interanual del 7,2% y del 11,9%, respectivamente, siendo este dato sustancialmente superior en las grandes ciudades.

Esto nos indica que, como ha ocurrido con la gran mayoría de productos y servicios que se han visto afectados por la ola inflacionaria, los españoles tenemos menor capacidad para hacer frente a su compra. En definitiva, hemos perdido poder adquisitivo, también en el ámbito inmobiliario.

Por otro lado, debemos destacar el que es, a mi juicio, el factor más influyente en la subida de precios en el mercado de la vivienda. Según datos del informe “Experiencia en alquiler en 2023”, realizado por Fotocasa, existe un importante desajuste entre la demanda y la oferta de compraventa y alquiler de vivienda en España.

Si atendemos a los datos del informe mencionado, observamos que en febrero de 2023 participaron en el mercado de la compraventa (consiguiendo comprar/vender o no) un 14% de demandantes sobre la población mayor de 18 años, mientras que solamente hubo un 4% de oferentes. En el caso del mercado del alquiler, la cosa no mejora, ya que participaron en dicho mercado un 16% de la población, estando compuesto dicho porcentaje de un 13% de demandantes de vivienda en alquiler frente a tan solo un 3% de oferta. Esto nos muestra el importante desequilibrio a favor de la demanda existente en el mercado de la vivienda, lo cual provoca de forma inevitable el aumento del precio del bien en cuestión.

Centrándonos ya en lo que es el mercado del alquiler, según datos del INE (2021), en España un 16,1% de la población se inclina por alquilar en lugar de comprar, lo cual ha supuesto un aumento del 19,25% entre 2011 y 2021. Este es un dato que lleva años incrementándose y que, según todos los pronósticos, no va a modificar su tendencia alcista. A este respecto, cabe destacar que Barcelona es la ciudad española donde más personas viven de alquiler, el 31,1%, según el INE.

En los últimos años, se han aprobado distintas medidas dirigidas a controlar el precio de la vivienda en alquiler, con el supuesto objetivo de frenar la escalada de precios. El mayor exponente de esta pulsión intervencionista es la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, impulsada por el Gobierno de España y, posteriormente, ratificada por las Cortes. Dicha ley impone importantes restricciones al mercado del alquiler, como ya ocurrió con la Ley 11/2020, aprobada por el Parlament de Cataluña unos años atrás.

Algunas de las medidas más destacables de la ley española son la ampliación de las zonas tensionadas (para que una zona se declare tensionada deberá cumplir uno de estos dos requisitos: que su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años o que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona), una nueva definición más amplia de los grandes tenedores, la limitación de la actualización anual del alquiler, la regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas para nuevos alquileres, las fuertes medidas de protección frente a los desahucios en caso de impago y el recargo del IBI para viviendas vacías, entre otras.

A este respecto, cabe destacar que, desde la entrada en vigor de la ya citada Ley de Vivienda, la oferta de alquiler habitual en España ha descendido un 30,57%, según datos recopilados por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias. Este efecto tan nocivo se ha manifestado también en otros lugares donde se han establecido limitaciones similares. Uno de estos lugares es Cataluña, donde a raíz de la aprobación de la ya citada Ley 11/2020, que limitó los alquileres en la Comunidad Autónoma durante año y medio, se observó un descenso generalizado de la oferta con el consiguiente aumento de precios y reducción de la actividad económica en el sector inmobiliario.

Asimismo, se produjo también una importante contracción en el número de contratos de alquiler firmados donde se aplicó la limitación, siendo el descenso más acusado en las viviendas ofertadas a precios más elevados. La razón es sencilla, si no se permite a los propietarios poner el precio que consideren conveniente por el alquiler de su vivienda, estos no se expondrán a los riesgos que conlleva alquilarla si no tiene la imperiosa necesidad de hacerlo.

Dicho todo lo cual, creo necesario reparar un instante en aclarar un tema. Es habitual escuchar a quienes promueven estas medidas intervencionistas que el problema se genera por el número de viviendas vacías en manos de grandes tenedores. Pues bien, en España hay 3,4 millones de viviendas vacías, según el INE. Esto apenas supone un 13,7% del total del parque de vivienda nacional. Además, el 58% de los pisos vacíos, 1,9 millones, se encuentran en municipios de menos de 50.000 habitantes. En las grandes ciudades, como por ejemplo Barcelona, tan solo el 1,5% de las viviendas permanecen vacías. Lo que ocurre es que, lógicamente, la gente prefiere irse a vivir a las grandes urbes antes que quedarse o migrar a otras ciudades más pequeñas.

En resumen, queda patente la existencia de un problema en el ámbito del acceso a la vivienda: la oferta de vivienda disminuye y, en consecuencia, los precios suben. Como he mencionado, esta situación se ve, a su vez, agravada por las importantes limitaciones impuestas por los poderes públicos a los que, teniendo una vivienda, quieren alquilarla. Por no hablar del tortuoso marco normativo existente en materia urbanística, el cual dificulta significativamente la construcción de nuevas viviendas y sobre el que no profundizaré para no extenderme en demasía.

Existen distintas vías por las que transitar para facilitar el acceso a la vivienda, dando cumplimiento así al ya citado artículo 47 de la Constitución, sin vulnerar el derecho de los propietarios a hacer con sus inmuebles lo que deseen. En primer lugar, teniendo en cuenta que el problema fundamental en el mercado de la vivienda es la falta de oferta, se debe impulsar un plan de liberalización del suelo. De esa forma, además de generarse empleo en el sector de la construcción, se podría lograr igualar la demanda de vivienda a la oferta, o al menos acercarla.

En lo que respecta a los poderes públicos, estos deberían limitarse a facilitar el acceso a la vivienda a aquellas personas que, aun habiendo mejorado la situación, sigan sin poder hacer frente al pago de un alquiler. Para empezar, en lugar de cargar esta responsabilidad sobre los propietarios, se debería trabajar en incrementar el parque de vivienda pública, cuyo peso sobre el total de viviendas principales (2,5%) es seis puntos inferior a la media del club comunitario (9,3%), según el Boletín especial Vivienda Social 2020 del Observatorio de Vivienda y Suelo.

Asimismo, y siendo consciente de la naturaleza intervencionista de la medida, se puede estudiar la introducción de incentivos fiscales dirigidos a aquellos propietarios que pongan su vivienda en alquiler a un precio asequible, cuyo importe habría que determinar basándose en la coyuntura económica. Como se habrán fijado, el objetivo último de todas las medidas propuestas no es otro que el de incrementar la oferta en el mercado, respetando en todo momento el derecho a la propiedad privada y evitando la generación por parte del Estado de ineficiencias en el mercado inmobiliario.

En definitiva, el problema del acceso a la vivienda en España se ha convertido en una preocupación creciente, exacerbada por la disminución de la oferta y el aumento de los precios en el mercado. Además, factores como la intervención normativa excesiva y la falta de incentivos para los propietarios han contribuido indudablemente a agravar la situación expuesta. Por ello, es crucial impulsar políticas dirigidas a equilibrar la oferta y la demanda de vivienda, cumpliendo con el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, sin infringir, en ningún caso, el derecho a la propiedad privada.