¿Qué es el índice de precios de alquiler de viviendas y qué son las zonas tensionadas?

El Gobierno pretende controlar el precio de los alquileres, sobre todo en las zonas más tensionadas, que son donde hay un mayor riesgo de oferta insuficiente. Para ello podrán en marcha el índice de precios de alquiler de vivienda, que permitirá la adopción de restricciones para moderar las subidas.

Por medio de este indicador se determinará el rango de precios máximo y mínimo de una casa en función de una serie de parámetros. Entre ello se encuentra la zona en la que se ubique el inmueble, así como las características que presente.

Para desarrollarlo se ha tenido en cuenta la declaración de la renta de 2,5 millones de arrendadores, según la Ser. En su elaboración han intervenido distintos organismos, como Agencia Tributaria, Ministerio de Hacienda, Banco de España, el Catastro y Colegio de Registradores.

Para esto sirve el índice de precios de alquiler

Este índice referencial facilita un rango máximo y mínimo de precios en un área concreta. Para ello se valorará el estado de la vivienda y sus características. Como es lógico, aquella que disponga de garaje y trastero presentará un precio superior respecto a otra que carezca de ascensor o precise de reformas.

Por medio de este sistema, los alquileres deberán quedar estipulados entre dos cantidades, ajustándose así al precio que se entiende de mercado. En el caso de que se exceda se considerará que hay un interés especulativo.

Para entender mejor esta situación ponen varios ejemplos en su web. En un inmueble de 62 metros cuadrados en la calle Alcalá 385 de Madrid, el precio del arrendamiento debería oscilar entre los 619 y 812 euros. Sin embargo, el propietario solicita 1.290 euros, lo que implica que reclama un 58% más del valor de la propiedad.

Su implementación servirá básicamente para dos cosas. En primer lugar permitirá al pequeño propietario tener una orientación sobre el precio que tienen las viviendas en esa zona. Así sabrá si se ajusta al mercado o si se encuentra especulando, y para él tendrá un efecto meramente informativo.

Sin embargo, los grandes tenedores deberán adaptarse a ese rango de precios estipulados. En las zonas tensionadas no podrán rebasar el tope máximo fijado. Esta norma es vinculante.

Qué se entiende por zonas tensionadas

La Ley de Vivienda de 2023 incorporó una serie de novedades en lo que se refiere a la regulación de los alquileres. Una de las más controvertidas fue la creación del término zona tensionada. Hace referencia a esas áreas que ante las particulares condiciones del mercado provocan que haya un riesgo de oferta insuficiente.

La declaración de una zona como tal depende solo de los gobiernos regionales. Contará con una validez de tres años, pudiendo ser prorrogable de forma anual si se mantienen las condiciones transcurrido ese periodo.

Qué condiciones permiten declarar una zona tensionada

Para que un espacio pueda ser declarado como tensionado es preciso que se dé como mínimo una de las siguientes condiciones.

• La carga media del coste de la hipoteca o el del alquiler en el presupuesto de la unidad de convivencia, más gastos esenciales, rebase el 30% de los ingresos medios.
• El precio de compra o alquiler experimente en los 5 años anteriores una subida de tres puntos superior al IPC.

Una herramienta al alcance de las comunidades

Una vez que disponen de este índice del precio del alquiler, ahora es cuestión de que las comunidades hagan uso de él. Algunas, como Cataluña y Madrid, ya han mostrado su intención de desmarcarse de este sistema de control y descartan utilizarlo.

Otras, como Asturias y Navarra, han adelantado que harán uso del mismo. El Principado tiene previsto declarar hasta 13 concejos como zonas tensionadas, entre las que se encontrarían Gijón y Oviedo.